霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)补充规定
发布时间:2018-07-30

霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)补充规定
霸政办【2018】23号
为加快推进我市棚户区改造,进一步规范我市棚户区改造行为,参照《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等五部门关于加快推进市区城镇棚户区改造工作指导意见的通知》(廊政办字〔2017〕90号),结合我市实际情况,制定本补充规定:
一、履约保证金的核定、缴纳与退付程序
(一)履约保证金的核定
经与乡镇(区、办)、项目实施主体沟通研究,当前我市房地产市场受限购政策影响较大,考虑到实施主体资金压力对棚户区改造项目改造进度的影响,将开发规模界定为改造村址面积。根据《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)》规定,确定项目实施主体后,项目实施主体须向市政府交纳项目履约保证金,市棚改办负责核定履约保证金缴纳金额,开发规模100亩以下(含100亩)交纳5000万元;高于100亩部分以30万元/亩的标准计算(例:该项目开发规模为150亩,需交纳保证金为5000+30*50=6500万元)。
参照《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等五部门〈关于加快推进市区城镇棚户区改造工作指导意见〉的通知》中规定,城中村、城郊村、符合条件的改造搬迁村庄的村址是指:由农村集体经济组织及其成员使用的非农建设用地地域范围内的住宅、商业、企业等集中建成区域。对超出国土部门原划定村址范围的村民住宅,经棚改办组织国土、规划、乡镇、村街调查核实无误后可纳入村址界定范围。
(二)履约保证金的缴纳与退付程序
按照《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)》要求,依照财政部门意见,项目履约保证金自缴纳到账之日起计息,存储满一年的按一年定期存款利率结息;不满一年的按活期存款利率结息。利息归项目实施主体所有。
棚户区改造项目保证金缴纳及退付流程如下:
1.棚户区改造项目履约保证金缴纳
(1)市棚改办向市财政局出具“XXX棚户区改造项目履约保证金缴款通知书”;(2)市财政局依据“XXX棚户区改造项目履约保证金缴款通知书”收取履约保证金;(3)市财政局将收取棚改项目保证金回执交市棚改办、所属乡镇(区、办)与项目实施主体各一份;(4)项目所属乡镇(区、办)根据实施主体缴纳保证金情况将附有市棚改办、国土局、规划局书面意见的项目改造实施方案,附项目缴纳保证金回执资料,一并上报市政府审批;(5)项目所属乡镇(区、办)将市政府批复及上报相关材料一并报市棚改办备案。
2.棚户区改造项目保证金退付
(1)根据《霸州市棚户区改造实施细则(暂行)》规定棚改项目实施主体依照项目进度向市棚改办申请履约保证金退付。市棚改办会同项目属地乡镇(区、办)政府对项目进度进行现场核查。(2)现场核查后,由市棚改办向市政府申请履约保证金退付。具体退付进度如下:回迁安置住房主体全部封顶后,退付履约保证金总额的40%(不含利息);回迁安置住房二次结构全部完成后,退付履约保证金总额的40%(不含利息);回迁安置住房全部竣工取得竣工备案手续并分配入住,配套基础设施和公共服务设施竣工验收完成后,退付剩余履约保证金及全部利息。
3.棚户区改造项目分期开发建设问题
部分开发项目因开发面积大,项目实施主体难以通过一期项目完成整体改造,需分期进行开发建设。其中:村址面积不超过200亩(含200亩)的项目进行整体开发建设;村址面积超过200亩的项目可分期但不超三期开发建设,并分期上报实施方案,实施方案中由规划部门明确每期配套公建比例及当期的配建工程量,政府分期下达批复,分期录入省网,分期享受相关优惠政策,最终完成整体改造。
分期开发建设的项目履约保证金按该项目分期开发规模分期缴纳履约保证金(实际拆迁面积大于分期开发规模的,以拆迁面积为标准核定履约保证金金额),第一期项目按照规定缴纳履约保证金后,不予按照进度要求进行返还,待第二期项目缴纳履约保证金时,将一期保证金过渡至二期,按照差额进行补缴或退付;以此方式至最后一期项目开发建设时,再根据当期履约保证金数额按照退付进度要求的40%、40%、20%返还,并综合考虑当期配套、公建完成比例情况。对项目分期实施过程中提前完成棚户区改造回迁安置住房任务的,退付当期履约保证金的80%(若总体项目不承担公益类和市政工程类配套设施,原则可退付当期履约保证金的90%),以后各期不再收取履约保证金。待回迁安置住房全部竣工取得竣工备案手续并分配入住,总体项目配套基础设施和公共服务设施竣工验收完成后,退付剩余履约保证金及全部利息。
二、棚改项目推进过程中相关问题及要求
(一)关于棚户区改造工作的相关要求
一是坚持规划引领。要按照“定位清晰、分工合理、功能完善、生态宜居”的原则,严格划定生产、生活、生态空间,统筹规划建设产业、生态、文化高度融合发展,集绿色、生态、休闲和居住、商务、商贸于一体的现代化社区。推动产城融合发展,统筹安排基础设施和公共服务设施,全面提升综合承载能力。二是完善公共设施。要合理规划建设与人口规模相适应的教育、医疗、文化、体育及养老设施,同步完善片区内市政公用、道路交通和公园绿化建设,要与住宅区同步规划、同步建设、同步交付使用。
(二)关于改造范围确定问题
棚户区改造项目应推行网格化区域整体开发,以城市规划主次干道等道路合围的最小地块作为改造范围,且改造边界原则上为规划道路中线,经批准也可为道路红线(有绿线的到绿线)。同时,采取原址与异地建设相结合的方式集中安置。
(三)关于容积率问题
为确保棚户区改造项目整体协调统一,提高回迁群众生活质量,在现有棚改容积率政策基础上,对有条件实施的项目或地块,推行平均容积率政策,即进一步核算出棚户区改造项目总建筑面积,作为规划设计条件和土地出让条件,计算出容积率保留小数点后2位有效数字,或给出建筑面积上下限,并统一编制整体棚户区改造项目规划设计方案。
(四)棚户区改造方案审批
为有效解决在推进棚户区改造审批过程中存在的突出问题,加快项目建设,对棚户区改造方案审批程序进一步修改完善。
1.棚户区改造项目审批通过,由项目所属乡镇(区、办)研究确定项目实施主体;2.确定项目实施主体后,实施主体依据控制性详细规划、村街要求等,在乡镇(区、办)监督指导下制定《土地房屋征收补偿安置方法》;3.《土地房屋征收补偿安置方法》公示7天且无异议后,棚改办组织国土、规划、项目所属乡镇(区、办)、村街、实施主体聘请第三方测绘公司对村民房屋进行摸底实地测量,并核算出拆迁面积、回迁面积;4.项目实施主体拟定棚户区改造方案,方案内容应包括:改造项目的基本情况及基础数据;改造项目范围、性质和投资规模;改造项目土地房屋征收补偿安置的方法、标准及途径;改造实施的步骤和时间安排;拆迁面积、回迁安置面积、回迁安置用地及开发用地面积、位置等(对分期开发的项目,改造方案中需明确回迁安置住房的建设面积,且不能低于拆迁面积;对确需调整回迁安置住房建设时序的,由项目属地乡镇出具相关证明材料,经棚改办、规划局、国土局审核,并报市政府批准后调整棚户区改造方案);5.棚户区改造方案经村(居)委会、村民代表会,经90%以上村民同意后进行公示,公示期7天;6.公示无异议后,项目实施主体缴纳项目履约保证金,并将棚户区改造方案及有关材料上报属地乡镇(区、办)政府,由乡镇(区、办)政府审核后报市棚改办;7.由市棚改办组织国土、规划等部门会商研究提出意见,项目属地乡镇(区、办)将棚户区改造方案上报市政府批准后,下达棚户区改造方案批复,作为实施改造的依据,乡镇(区、办)组织村街按照规定程序开展房屋征收补偿、协议签署工作,协议签署率达95%以上,按照程序启动拆迁房屋工作;8.项目实施主体依据市政府下达的棚户区改造方案批复,办理相关开工手续(含规划设计条件);项目实施主体办理开工手续时,各相关部门依据市政府下达的棚户区改造方案批复给予政策支持,项目实施主体享受相关优惠政策;9.待棚户区改造项目安置住房达到开工标准后,由棚改办按照棚户区改造方案批复将相关数据录入河北省住房保障业务管理系统审批通过。(如项目在市政府下达棚户区改造方案批复之前有拆除行为,属地乡镇(区、办)向市政府申请扣除项目履约保证金。由属地乡镇(区、办)对项目实际拆迁面积进行核实,按市场价核算金额,并由乡镇(区、办)将拆除面积、核减金额等情况上报市政府,市政府审批同意后,由财政部门将核减金额从项目履约保证金中扣除。)
(五)关于对优惠政策及相关程序的修订
1.通过与国土、财政等相关部门沟通,《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)》中第九大项优惠政策、第五分项关于棚户区改造项目拆迁安置补偿费的计算,属正常土地征收规定,不应在优惠政策里表述,应明确在《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)》中第四大项棚户区改造项目的土地征收中,内容不变。
2.按照本文第四项第3条“棚改办组织国土、规划、项目所属乡镇(区、办)、村街、实施主体聘请第三方测绘公司对村民房屋进行摸底实地测量,并核算出拆迁面积、回迁面积”的规定,原《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)》中“市棚改办负责监督并对项目入户抽查20%-30%,确保数据来源真实、准确”程序不再执行。
3.《霸州市城镇棚户区改造实施细则(暂行)补充规定》由市房管局负责解释,自发布之日起执行。原政策与本补充规定不一致的,以本补充规定为准。
三、各相关单位工作职责
1.房管局负责棚户区改造日常管理工作,要强化协调、加强督导,确保棚改工作任务顺利完成。
2.行政审批局负责棚户区改造工作的项目核准及招投标方案核准。
3.建设局、胜芳建设局、开发区规划建设局负责工程招投标、施工手续办理、工程质量监管、竣工验收等工作。
4.财政局负责土地出让金及项目履约保证金管理,拨付土地收储成本。
5.城管局负责对棚户区改造项目范围内经所在地乡镇(区、办)和村街认定的私搭乱建、违章建筑依法协同所在地乡镇(区办)和村街采取强制管控和拆除措施。同时,从项目拆迁立项开始对围挡作业和渣土运输依法实施全面管控。
6.规划局负责棚户区改造规划方案审查、出具规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可以及规划验收等工作。
7.国土局负责棚户区改造建设用地征收、供应,做好土地收储及土地成本核算等工作。
8.各乡镇(区、办)是棚户区改造的责任主体,要确保被改造村街稳定,不能出现因棚户区改造导致的信访问题;要按照片区统筹推进的思路,打破村址界限,推行网格化整体改造,采取原址与异地建设相结合方式集中安置;要加强对辖区棚户区改造项目的把控力度,科学合理确定合并开发方式,确保改造项目之间无缝隙覆盖;要指导村街做好《土地房屋征收补偿安置方法》及公示,协助村街做好房屋征收和补偿安置工作,棚户区改造方案在市政府下达改造批复之前,要保持原村街村址建筑风貌,对改建、扩建、私搭乱建行为要建立村规民约,并加强巡查管控,发现违规行为要立即制止,联合国土、城管部门及时拆除;同时禁止实施主体提前对改造项目范围内房屋开展拆除工作,督导回迁安置住房建设及竣工分配入住进度。

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